뉴로이어가 실제로 이뤄낸 성공사례를 직접 확인하세요.
부동산 사이트에서 시세보다 싼 매물을 허위매물로 신고했다가, 가족의 인근 매도 정황 때문에 부동산 시세조종행위에 따른 공인중개사법 위반 혐의로 수사를 받게 된 사건. 죄형법정주의와 형사 증명력 법리로 혐의의 빈틈을 짚은 의견서를 전달해 의뢰인이 수사에 제대로 대응할 수 있게 한 자문 과정을 정리했습니다.
부동산 사이트의 신고 기능은 허위매물을 걸러내라고 만들어 둔 장치입니다. 그런데 신고를 한 시점과 주변 사정이 겹치면, 그 신고가 시세를 움직이려는 시도로 의심받아 공인중개사법 위반 수사로 이어지는 일이 생깁니다.
이번 사례의 의뢰인이 바로 그런 상황이었습니다. 시세보다 눈에 띄게 싼 매물을 보고 실제 거래가 가능한지 의심스러워 신고했을 뿐인데, 마침 가족이 인근 부동산을 팔고 있던 탓에 저가 매물을 치워 시세를 끌어올리려 한 것 아니냐는 의심을 받게 됐습니다. 수사기관이 의심할 만한 정황이 실제로 있었기에, 그럴 의도가 아니었다는 말만으로 벗어나기는 어려운 국면이었습니다.
뉴로이어 법률사무소는 혐의 성립 여부만 답하는 데서 그치지 않고, 어떤 법리와 논리로 이 혐의를 반박할 수 있는지를 의견서로 정리해 전달했습니다. 부동산 시세조종행위 혐의의 구성요건을 분해하고 죄형법정주의와 형사 증명력 법리를 대입한 과정을 보여드리겠습니다.
의뢰인은 부동산 사이트를 살펴보다 시세보다 낮게 올라온 매물 2건을 발견했습니다. 실제로 거래할 수 있는 매물인지 미심쩍어 사이트의 신고 기능으로 허위매물 신고를 했는데, 공교롭게도 그 무렵 의뢰인의 가족이 인근 부동산의 매도를 진행하고 있었습니다.
이 사정이 겹치면서 의뢰인은 가족의 부동산을 비싸게 팔기 위해 저가 매물을 신고해 시장에서 치우려 한 것 아니냐는 의심을 받게 됐습니다. 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 공인중개사 등의 업무를 방해했다는 취지의 공인중개사법 위반 혐의로 형사수사가 진행되는 상황이었습니다.
허위매물을 발견해 신고했을 뿐인데 도리어 조사를 받게 됐으니 억울할 수밖에 없는 처지였습니다. 형사처벌로 이어질 수 있다는 걱정에 의뢰인은 부동산 사건을 전문적으로 수행하는 변호사를 찾아 저희에게 문의하셨고, 저희는 상황을 뜯어본 뒤 혐의를 반박할 법리와 논리를 의견서 형태로 정리해 드리기로 했습니다.
가족의 인근 매도 정황이 신고의 목적을 어디까지 추단하게 할 수 있는가.
"시세에 부당한 영향을 줄 목적"이 객관적 증거로 어느 정도 입증돼야 하는가.
사이트가 마련한 신고 기능을 이용한 행위를 정당한 표시·광고에 대한 방해로 볼 수 있는가.
형벌법규를 피의자에게 불리하게 확장·유추해석하는 것이 허용되는가.
의뢰인이 별개 매물의 매수를 검토 중이었다는, 의심과 어긋나는 사정을 어떻게 살릴 것인가.
진술에 나서기 전에 반박 논리를 어떤 순서로 갖춰 둘 것인가.
부동산 시세조종행위로 공인중개사법 위반이 성립하려면, 행위자에게 부동산 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 있어야 하고, 정당한 사유 없이 공인중개사의 정당한 표시·광고 행위를 대상으로 업무를 방해한 행위로 인정돼야 합니다. 이 사건의 의심은 결국 가족의 매도 사실 하나에서 출발한 것이었는데, 저희가 보기에 그 사정만으로 저가 매물을 치워 시세를 높이려 했다고 단정하기는 어려웠습니다.
자문의 근거가 된 법령·판시
신고에 이른 경위, 가족의 매도 진행 상황, 의뢰인 본인의 매수 검토 사실까지 시간순으로 펼쳐 의심 정황과 반대 정황을 함께 정리했습니다.
목적 요건과 업무방해 요건을 나눠, 각 요건이 이 사건에서 어떤 증거로 뒷받침되는지(혹은 되지 않는지)를 항목별로 검토했습니다.
가족의 매도라는 간접 사정만으로 목적을 추단하는 것은 형벌법규의 불리한 확장·유추해석에 해당해 허용되기 어렵다는 점을 위 판시를 들어 짚었습니다.
유죄 의심이 들더라도 객관적 증거자료 없이는 시세에 부당한 영향을 줄 목적의 신고였다는 주장을 받아들일 수 없다는 의견을, 합리적 의심 배제 수준의 증명을 요구하는 대법원 판단에 기대어 전개했습니다.
의뢰인이 별개 매물의 매수를 고려하고 있어 저가 매물 신고가 오히려 본인 이해관계와 어긋난다는 점, 그리고 목적 요건이 입법취지상 엄격하게 해석되고 판결례도 엄격한 입장을 이어 오고 있다는 점을 의견서에 구체적으로 담아 전달했습니다.
유사한 상황이라도 신고의 횟수와 대상, 주변 이해관계, 남긴 기록에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 이 사례의 논리를 그대로 가져다 쓰기보다, 본인 사안의 리스크를 먼저 확인하고 어떤 법리로 반박할지 전략을 세운 뒤 진술에 나서는 것이 안전합니다.
저희는 공인중개사법상 시세조종행위가 성립하려면 시세에 부당한 영향을 줄 목적이 구체적으로 입증돼야 하는데, 이 사건의 경위에 비추어 보면 신고행위에 유죄를 인정할 만큼 증거의 힘이 충분하지 않다는 의견을 밝혔습니다. 이를 뒷받침하기 위해 공인중개사법의 입법취지와 죄형법정주의의 의미를 명시하고 법원의 판결례를 인용해 의견서에 담았습니다.
의견서를 받아 든 의뢰인은 형사수사에 어떤 논리로 대응하면 되는지 방향을 잡을 수 있었고, 그간의 걱정도 내려놓으실 수 있었습니다. 가능성이 낮아 보이는 국면이라도 사건을 파고들어 적용 법리를 분석하면 풀어낼 지점이 나온다는 것을 다시 확인한 자문이었습니다.
"의심 정황은 수사를 시작하게 할 수는 있어도, 처벌을 완성하지는 못합니다. 목적 요건의 입증이라는 관문을 짚어 주는 것이 이 의견서의 역할이었습니다."
— 뉴로이어 법률사무소
허위매물 신고처럼 일상적인 행위도 주변 사정과 겹치면 공인중개사법 위반 의심으로 번질 수 있습니다. 다만 유사해 보이는 상황이라도 사안마다 사정이 달라 섣부른 대응은 금물입니다. 수사 통보를 받으셨다면 본인에게 어떤 리스크가 있는지부터 확인하고, 어떤 법리로 혐의를 반박할지 구체적인 전략을 세운 뒤 움직이시기 바랍니다.
이 자문을 담당한 변호인
부동산이 얽힌 형사 리스크는 정황 해석과 요건 분석이 결과를 가릅니다. 이 자문은 대형로펌 출신 파트너변호사가 직접 수행했습니다.
고려대학교 법학전문대학원을 수석입학·최우등졸업하고 고려대학교 미디어학부를 거쳤으며, 법무법인 율촌을 비롯한 국내 5대 대형로펌 출신입니다. 부동산이 얽힌 형사 사건과 기업 자문을 포함해 민·형사 사건을 폭넓게 수행합니다.
신고 자체가 위법인 것은 아닙니다. 다만 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 정당한 표시·광고를 방해한 것으로 평가되면 문제될 수 있습니다. 관건은 그 목적이 객관적 증거로 입증되는지이며, 이 사례에서는 그 입증이 부족하다는 반박 논리를 세웠습니다.
입법취지상 엄격하게 해석되는 요건으로, 판결례도 엄격한 입장을 이어 오고 있습니다. 신고 경위, 이해관계, 반대 정황 등 사정 전반을 놓고 판단되며, 간접 정황만으로 목적을 추단하는 것은 죄형법정주의상 허용되기 어렵습니다.
의심의 계기는 될 수 있어도 그 사정 하나로 유죄가 인정되는 것은 아닙니다. 이 사례에서는 의뢰인이 별개 매물의 매수를 검토하고 있어 저가 매물 신고가 오히려 본인 이해관계와 어긋난다는 반대 정황을 함께 제시해 의심을 상쇄했습니다.
업무방해 금지 규정 위반은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 처벌은 목적 요건 등 구성요건이 합리적 의심 없이 입증되는 경우의 이야기이므로, 수사 통보를 받았다고 처벌이 정해진 것은 아니며 요건별 다툼의 여지를 먼저 확인해야 합니다.
신고 경위와 당시 이해관계, 반대 정황, 객관 자료를 시간순으로 정리하는 것이 출발점입니다. 그 위에서 어느 요건의 입증이 부족한지 법리 검토를 거친 뒤 진술 방향을 정하는 편이 안전합니다. 정리 없이 진술부터 하면 불리한 추단의 재료가 될 수 있습니다.
혐의를 반박할 법리와 논거를 문서로 갖춰 두는 작업입니다. 진술의 방향타가 되고, 필요 시 변호인 의견서의 토대가 됩니다. 이 사례에서도 죄형법정주의·증명력 법리와 반대 정황을 담은 의견서로 의뢰인이 수사에 대비할 수 있었습니다.
부동산 관련 혐의, 진술 전에 법리부터 점검하세요
시세조종·공인중개사법 위반 의심으로 수사 통보를 받으셨다면 관련 자료를 준비해 문의해 주세요.
사안의 리스크와 반박 가능한 법리를 함께 검토해 드립니다.
본 성공사례는 뉴로이어 법률사무소가 실제 수행한 자문을 바탕으로 작성됐으며, 의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 조정했습니다. 개별 사안의 결과는 구체적 사정에 따라 달라질 수 있어, 본 글이 유사 사안에서 동일한 결과를 약속하는 것은 아닙니다.
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