왜 지금 세입자 피해가 커지나요?

서두르게 되는 시장이기 때문입니다. 한국부동산원이 집계한 10월 첫째 주 수치를 보면 올해 서울 아파트의 누적 변동률은 전세가 8.35%, 매매가 8.31%입니다(서울 아파트, 2026년 10월 5일 기준 누적 변동률). 올해 누적 상승률에서 전세가 매매를 웃돈 것은 이번 집계가 처음입니다. 임차인이 부담하는 쪽이 더 빨리 오르고 있다는 뜻입니다.

전세가격 상승률이 높다는 사실만으로 사기 사건의 증가를 설명할 수는 없습니다. 다만 계약이 급해질수록 선순위 권리와 체납 정보의 확인을 생략하기 쉬워, 임차인이 시간을 들여 자료를 검토하는 일이 더욱 중요해집니다.

법률 쪽에서 이 상황이 위험한 이유는 가격이 아니라 시간입니다. 볼 만한 집이 하나 나오면 그 자리에서 결정하지 않으면 다음 사람에게 간다는 압박을 받습니다. 등기부를 들여다보거나 서류를 달라고 말할 틈이 없어지는 것은 그다음입니다. 계약을 서두를수록 등기부와 선순위 보증금 같은 확인 절차를 놓치기 쉽습니다.

실제 분쟁에서는 계약 당시 확인할 수 있었던 권리관계를 놓치면 보증금 회수 가능성을 파악하기 어려워지고 사후 대응에 필요한 자료도 부족해질 수 있습니다. 그래서 이 글은 계약 전 점검과 사후 대응을 한 줄로 이어서 봅니다. 두 작업이 같은 자료를 씁니다.

통계 기준: 한국부동산원 2026년 10월 첫째 주(10월 5일 기준) 주간 아파트가격 동향. 한국부동산원

보증금을 못 돌려주면 전세사기인가요?

그 자체로는 아닙니다. 약속한 날에 보증금을 돌려주지 않은 것은 민사상 채무불이행이고, 형사상 사기죄가 되려면 계약 당시 중요한 사실에 관한 기망, 착오에 따른 보증금 지급 및 편취의 고의가 인정되어야 합니다. 판단의 출발점은 계약 당시입니다. 나중에 사정이 나빠져 못 돌려준 경우와는 평가가 다릅니다.

그래서 고소를 준비할 때 모아야 하는 것이 정해집니다. 계약 당시 이미 선순위 채무가 집의 가치를 넘어서 있었는지, 임대인이 같은 시기에 여러 건의 계약을 동시에 맺고 있었는지, 명의만 빌려준 사람이 임대인으로 나섰는지, 보증금이 집을 사는 데 그대로 쓰였는지입니다. 이 자료들이 "처음부터 돌려줄 수 없는 상태였다"는 점을 보여 주는 축이 됩니다.

사기죄가 인정되면 법정형이 가볍지 않습니다. 형법 제347조 제1항의 사기죄는 2025년 12월 23일 공포·시행된 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 상향되었습니다. 다만 형법 제1조 제1항에 따라 그 전의 행위에는 종전 법정형이 적용되므로, 계약 시점이 언제인지부터 확인해야 합니다.

집주인에게 요구할 수 있는 서류는 무엇인가요?

선순위 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서입니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 계약 체결 시 제시를 원칙으로 하면서, 선순위 임대차 정보는 계약 전 확정일자 정보 열람 동의로, 세금 정보는 계약 전 미납국세·체납액 및 미납지방세 열람에 각각 동의하는 방법으로 갈음할 수 있도록 정합니다. 선순위 임대차 정보에는 확정일자 부여일과 차임, 보증금 등이 들어갑니다. 2023년 개정으로 들어온 조항입니다.

여러 세대가 하나의 등기로 묶여 있는 다가구주택에서 이 정보가 특히 중요합니다. 등기부만 보면 근저당만 확인되는데, 실제로는 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 앞에 쌓여 있습니다. 그 합계를 모른 상태에서 계약하면 집의 가치가 아니라 남은 가치가 얼마인지를 모르고 들어가는 것이 됩니다.

여기서 한 가지는 분명히 알아 두셔야 합니다. 이 조항은 임대인의 의무를 정하고 있지만, 지키지 않았을 때의 형사 처벌이나 과태료는 따로 마련되어 있지 않습니다. 그래서 실무에서는 계약서 특약으로 보완합니다. 임대인이 선순위 보증금이나 체납 사실을 알리지 않았거나 사실과 다르게 알린 경우 임차인이 위반금 없이 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있다는 내용입니다.

요구하기가 눈치 보인다는 말을 자주 듣습니다. 다만 이것은 부탁이 아니라 법이 임대인에게 지우는 의무입니다. 응하지 않는 임대인이라면 그 사실 자체가 판단 재료가 됩니다. 계약을 포기할 이유가 되고, 뒤에 문제가 생겼을 때는 그 거절이 기록으로 남아 있어야 합니다. 문자나 메신저로 요청해 두시는 편이 좋습니다.

체납을 왜 확인해야 하나요?

세금 중에는 확정일자보다 앞서 배당받는 종류가 있기 때문입니다. 이른바 당해세는 해당 부동산 자체와 관련된 조세를 말합니다. 해당 부동산에 부과되는 재산세 등이 대표적이며 세목과 과세대상에 따라 범위를 구분해야 합니다. 경매 배당에서는 조세의 법정기일, 주택임차인의 대항요건·확정일자 및 법률상 우선순위 특례에 따라 순위가 달라집니다.

이 부분은 2023년에 한 번 바뀌었습니다. 임차인의 대항요건과 확정일자가 당해세의 법정기일보다 앞서는 경우에는, 그 당해세 우선 징수액의 범위에서 임차보증금이 먼저 변제될 수 있도록 국세기본법과 지방세기본법이 개정되었습니다. 개정 규정의 시행일과 적용 대상·경과규정은 세목과 체납·매각 시점에 따라 확인해야 합니다.

개정이 있었다고 해서 확인이 필요 없어진 것은 아닙니다. 보호되는 범위는 임차인의 확정일자보다 늦게 법정기일이 도래한 당해세에 한정되므로, 계약 전에 체납된 세금이라고 해서 전부 같은 순위가 되는 것은 아니며, 세목·법정기일·담보권 및 임차권의 취득 시점을 나눠 판단해야 합니다. 그래서 납세증명서를 받아 체납이 있는지, 있다면 언제부터인지를 보아야 합니다.

체납 사실은 사기죄를 판단할 때도 쓰입니다. 계약 당시 이미 상당한 금액이 밀려 있었다면 임대인이 자신의 재정 상태를 알고 있었다고 볼 사정이 되고, 그것을 숨기고 계약을 맺었다는 점이 기망의 내용이 될 수 있습니다. 계약 전 확인이 안전장치이면서 증거 수집이기도 한 이유입니다.

하루의 공백은 어떻게 막나요?

대항력이 전입신고와 동시에 생기지 않기 때문에 생기는 문제입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 문제는 그 하루입니다. 임차인이 짐을 옮기고 전입신고를 한 바로 그날 임대인이 대출을 일으켜 등기를 넣으면, 효력이 생기기 전이므로 은행 쪽 권리가 앞자리를 차지할 수 있습니다.

2026년 10월 12일 기준 확인되는 현행 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 정하고 있습니다. 법률 개정 논의와 별개로 계약 당시 적용되는 현행 규정을 기준으로 잔금일과 등기부 확인 일정을 잡아야 합니다.

그래서 계약서에 특약을 넣습니다. 들어갈 내용은 두 덩어리입니다. 하나는 금지입니다. 잔금을 치른 날의 다음 날까지 임대인이 근저당권을 비롯한 담보권을 새로 설정하지 않는다는 약정입니다. 다른 하나는 어겼을 때의 효과입니다. 위반 시 임차인이 계약을 해제하고 보증금 전액의 반환을 구할 수 있다고 적어 둡니다. 금지만 적어 두면 위반했을 때 무엇을 요구할 수 있는지가 다시 다툼이 됩니다.

특약만으로 끝내지는 않으셔야 합니다. 특약은 위반이 있었을 때 책임을 묻는 근거이고, 설정 자체를 막아 주지는 않습니다. 잔금을 보내기 직전과 다음 날에 등기부등본을 다시 떼어 확인하는 작업이 함께 있어야 합니다.

이사 전후로 무엇을 챙기나요?

세 시점으로 나누면 간단해집니다. 계약 직후, 이사 당일, 그 다음 날입니다. 많이들 이사 날에 몰아서 처리하시는데, 확정일자는 계약서만 들고 가면 입주 전에도 받아 둘 수 있습니다. 미룰 이유가 없는 절차입니다.

이사 후에는 기존 보증금에 관한 절차가 남아 있는지 확인하고, 임대인과의 연락 및 내용증명 송달을 받을 주소도 정리해 두는 것이 좋습니다.

확정일자와 전입신고를 둘 다 해야 하는 이유도 짚어 두겠습니다. 전입신고는 대항력의 요건이고, 확정일자는 주택의 인도·주민등록과 함께 우선변제권을 갖추기 위한 요건입니다. 하나만 갖추면 집이 경매로 넘어갔을 때 배당에서 순위를 주장하기 어렵거나, 새 소유자에게 임대차를 주장하기 어려운 상태가 됩니다.

이미 보증금을 못 받고 있다면 무엇부터 하나요?

민사와 형사를 동시에 보되 순서를 정해야 합니다. 먼저 보증금 반환을 청구할 권리를 보전하는 작업이 급하고, 사기 여부를 따지는 작업은 그와 별도로 계약 당시의 자료를 모으는 일에서 시작합니다. 둘을 한꺼번에 하려다 어느 쪽도 못 하는 경우를 자주 봅니다.

이사가 예정되어 있다면 임차권등기명령을 우선 검토할 필요가 있습니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 옮겨야 한다면, 임차권등기 완료 전에 점유나 주민등록을 옮기면 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 실제 임차권등기가 완료된 후 이사하면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

고소를 할지는 자료를 보고 정하는 편이 낫습니다. 계약 당시의 등기부와 선순위 보증금, 체납 내역, 같은 시기의 다른 계약들이 모였을 때 그 그림이 "처음부터 불가능했다"로 읽히는지가 기준입니다. 증거가 부족한 고소는 불송치·불기소로 마무리될 수 있지만, 그 처분 자체가 민사상 반환청구권을 없애는 것은 아닙니다. 사기 사건에서 민사와 형사를 어떤 순서로 묶는지는 사기로 보낸 돈을 돌려받는 절차에서 정리했습니다.

같은 임대인에게 피해를 입은 사람이 여럿이라면 함께 진행하는 쪽이 유리합니다. 한 사람의 계약만 보면 사정이 나빠진 것으로 보이는 사안이, 같은 시기에 맺어진 여러 계약을 나란히 놓으면 구조가 드러나는 경우가 있습니다. 개별 보증금이 특경법 기준에 닿지 않더라도 범행의 반복성과 계획성을 보여 주는 데는 차이가 큽니다.